L'investissement dans les infrastructures : une classe d'actifs à impact

Vous êtes intéressé par la classe d'actifs infrastructures et souhaitez mieux comprendre le financement de projets d’infrastructure afin de proposer à vos clients d’investir dans des fonds d’investissement à impact ? Découvrez avec Private Corner, société de gestion pionnière dans l’institutionnalisation du Private Equity, les modalités d’investissement dans les infrastructures Brownfield et Greenfield à travers des fonds d’investissement non cotés permettant de soutenir des projets d’infrastructure essentiels au développement de l’économie française.

Qu’est-ce qu’un projet d’infrastructure ?

Un projet d'infrastructure est un projet visant à concevoir, construire, mettre en place, maintenir ou améliorer des ouvrages et des systèmes nécessaires pour soutenir diverses activités humaines, économiques ou sociales. Les projets d'infrastructure peuvent varier en taille et en complexité, allant de projets locaux de petite taille à de grands projets nationaux ou internationaux.

Les projets d'infrastructure sont souvent financés et gérés par des entités gouvernementales (niveaux local, régional, national) ou par des entreprises privées par le biais de différentes stratégies d'investissement (Core Infrastructure, Core Plus, Value Add ou via des fonds d'investissement en Private Equity Infrastructure), ou même par des partenariats public-privé (PPP) où le gouvernement collabore avec le secteur privé pour concevoir, financer, construire et exploiter l'infrastructure. Ces projets sont cruciaux pour le développement économique, la qualité de vie et la compétitivité d'une région ou d'un pays, car ils fournissent les bases nécessaires pour soutenir l’ensemble d'activités sociales et économiques.

Les secteurs concernés par les projets d'infrastructure

De nombreux secteurs sont concernés par cette appellation :

Le transport

Cela inclut les routes, les ponts, les voies ferrées, les aéroports, les ports maritimes, les autoroutes, les lignes de métro, etc. Ces infrastructures sont essentielles pour le déplacement des personnes et des marchandises.

L’énergie

Il s'agit de la production, de l’acheminement d'électricité, de gaz naturel, de pétrole et d'autres formes d'énergies. Les centrales électriques, les réseaux électriques et les pipelines en sont des exemples.

La gestion des ressources naturelles

Ce type de projet d’infrastructure comprend par exemple les usines de traitement des eaux, les réseaux de distribution d'eau potable, les systèmes de collecte des eaux usées et les stations d'épuration. Sont également concernées les infrastructures d’extraction des terres, telles que les mines.

Les administrations et l’éducation

Dans ce cas, pour l’éducation on pensera à la construction d’écoles, de collèges, de lycées, d’universités, de bibliothèques ou encore d'autres installations éducatives. Tandis que les infrastructures administratives concernent les bâtiments administratifs, les tribunaux, les casernes de pompiers, les postes de police...

La santé

On entend par infrastructure de santé les hôpitaux, les cliniques, les laboratoires médicaux et autres centres de soins spécialisés.

La communication

Les réseaux de télécommunication, y compris les réseaux de téléphonie fixe, de téléphonie mobile, d'Internet, ainsi que les antennes de diffusion.

Les loisirs et le divertissement

Les stades, les parcs, les centres de congrès, les théâtres, les cinémas et d'autres installations de loisirs.

L’industrie

Les bâtiments tels que les usines, les entrepôts, les parcs industriels sont autant d’infrastructures liées à la production et à la distribution de biens.

L’environnement

Enfin, cette branche des infrastructures en plein développement va concerner les projets visant à s’adapter au changement climatique, tels que les projets autour de la gestion de l'eau, mais également des projets liés à l’environnement tels que les parcs naturels ou les installations de gestion des déchets.

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Pourquoi investir dans les infrastructures ?

L'investissement en infrastructure a un impact direct sur l'économie en contribuant au développement et à la modernisation des infrastructures essentielles, ce qui peut favoriser la croissance économique et l'amélioration de la qualité de vie. Ces investissements présentent de nombreux avantages pour l’ensemble de l’écosystème des investisseurs, en passant par les entreprises et les économies de manière plus générale.

Stimulation de la croissance économique

Les infrastructures bien développées et modernisées, telles que les routes, les ponts, les aéroports, les réseaux de transport, les réseaux d'énergie et les télécommunications, sont essentielles à la croissance économique. Elles favorisent le commerce, l'investissement, l'emploi et la productivité.

La création d'emplois

Les projets d'infrastructure nécessitent souvent une main-d'œuvre importante pour leur construction, leur entretien et leur exploitation. Par conséquent, les investissements dans les infrastructures créent des emplois dans divers secteurs.

L’amélioration de la qualité de vie

Les infrastructures publiques, telles que les systèmes de transport en commun, les parcs, les crèches, les écoles et les hôpitaux, contribuent à améliorer la qualité de vie des résidents d'une région. Elles offrent des services essentiels et des équipements collectifs.

Ces investissements permettent, par ailleurs, de répondre aux mutations sociales, sociétales et environnementales de nos économies. Cela inclut la modernisation des infrastructures existantes et la création de nouvelles infrastructures pour accompagner ces enjeux globaux.

La sécurité publique

Les infrastructures jouent un rôle essentiel dans la sécurité publique. Par exemple, des routes et des ponts en bon état sont essentiels pour assurer la sécurité des déplacements et les infrastructures de traitement de l'eau sont cruciales pour garantir un approvisionnement en eau potable sûr.

La réduction des coûts opérationnels

Les infrastructures modernes et efficaces permettent de réduire les coûts opérationnels pour les entreprises. Par exemple, un réseau de transport fiable permet de réduire les coûts de logistique, ce qui peut améliorer la compétitivité des entreprises et optimiser leur empreinte carbone.

Les investissements dans les infrastructures renforcent ainsi la compétitivité d'une région ou d'un pays en créant un environnement favorable aux entreprises, en réduisant les goulets d'étranglement logistiques, et en stimulant l'innovation.

Le développement durable

Les infrastructures peuvent être conçues et construites de manière à promouvoir le développement durable, en intégrant des pratiques respectueuses de l'environnement, en favorisant l'efficacité énergétique, et en utilisant des technologies propres.

Des infrastructures efficaces permettent, d’autre part, d'optimiser l'utilisation des ressources, qu'il s'agisse de la gestion de l'eau, de l'énergie, des déchets, ou d'autres ressources essentielles.

L'investissement en infrastructure est faiblement corrélé aux autres actifs

Les infrastructures présentent une faible corrélation avec les autres classes d’actifs principalement du fait qu’elle couvre une gamme de services essentiels aux activités humaines.

Selon la catégorie d’infrastructure et la typologie des projets financés, certaines caractéristiques se rapprochent des obligations avec un rendement courant régulier et prévisible tandis que d’autres ont des caractéristiques plus proches du Private Equity avec des flux de trésorerie moins prévisibles mais de plus fortes perspectives de plus-value à la sortie.

En conclusion, les investissements dans les infrastructures sont essentiels pour le développement économique, la qualité de vie, la sécurité publique et la compétitivité à long terme. Ils ont un impact positif sur l'ensemble de la société et sont un moteur de croissance économique. Cependant, encore plus que tout autre investissement, il est important de bien comprendre ces investissements pour s'assurer qu'ils répondent aux besoins actuels et futurs de la société de manière durable.

Qu’est-ce que l'infrastructure Greenfield ?

L'infrastructure Greenfield fait référence à de nouveaux projets et développements d'infrastructures construits à partir de zéro sur des terrains auparavant non aménagés ou vacants.

Ces projets sont généralement lancés dans des zones où il existe peu ou pas d’infrastructures existantes et impliquent la construction et le développement d’installations ou de réseaux entièrement nouveaux, sur des terrains ou des emplacements qui n'ont pas été aménagés auparavant ou qui disposent d'infrastructures existantes limitées. Cela peut inclure des zones rurales, des terrains nus ou des espaces urbains non développés.

Les projets d’infrastructures entièrement nouveaux peuvent couvrir un large éventail de secteurs, notamment les transports, l’énergie, les télécommunications, l’immobilier, etc. Ainsi, l’infrastructure Greenfield implique la construction d'installations entièrement nouvelles, plutôt que l'agrandissement ou la rénovation d'installations existantes. Ces projets commencent souvent par l’acquisition de terrains et l’aménagement du site. L'infrastructure Greenfield offre un haut degré de personnalisation. Les planificateurs et les développeurs peuvent concevoir l'infrastructure de telle sorte qu’elle réponde à des besoins spécifiques et tirer parti des dernières technologies et pratiques durables.

Les projets Greenfield ont souvent des délais de développement plus longs que les projets Brownfield, impliquant le réaménagement d’infrastructures existantes. La construction de nouvelles installations, services publics et réseaux de transport peut être très consommatrice de temps. Toutefois, un projet Greenfield implique généralement moins de complexité en termes d'intégration de nouvelles infrastructures avec les systèmes existants. Cela peut constituer un avantage en termes de planification et d’exécution du projet.

Avec des terres vierges de toute infrastructure, l’accent est davantage mis sur les considérations environnementales. Les promoteurs devront évaluer et atténuer les impacts environnementaux et se conformer à des réglementations strictes, en particulier lorsque les projets impliquent des zones écologiquement sensibles. Leur développement peut être coûteux et nécessite souvent des investissements importants : acquisition de terrains, conception, construction et mise en place des services publics et des services nécessaires afférents.

Pour illustrer les projets d'infrastructure Greenfield, voici quelques exemples :

• Construction d'un nouvel aéroport dans une zone non développée
• Construction d'un tout nouveau parc industriel
• Développement d'une nouvelle installation d'énergie renouvelable
• Etablissement de nouveaux corridors de transport

Les projets Greenfield offrent donc la possibilité de créer une infrastructure moderne, efficace et durable. Cependant, ils comportent également des défis et des considérations uniques, notamment des évaluations d’impact environnemental, la nécessité de construire des services, le soutien des services publics et des investissements financiers importants qui peuvent être portés par des fonds d'investissement spécialisées dans les investissements en Infrastructure.

Qu’est-ce que l'infrastructure Brownfield ?

L'infrastructure Brownfield fait référence au réaménagement, à la réaffectation ou à l'expansion d'infrastructures existantes qui ont été précédemment développées et qui peuvent ne plus être utilisées en l’état ou sont sous-utilisées.

Ces réaménagements d’infrastructures impliquent la rénovation ou la reconfiguration d'installations, de terrains ou de structures existants pour répondre à de nouveaux besoins, plutôt que de repartir de zéro sur des terrains non aménagés, comme dans le cas de l’infrastructure Greenfield.

Les projets Brownfield sont donc entrepris sur des sites ou des propriétés dotés d'infrastructures existantes, qui peuvent inclure d'anciens sites industriels, des bâtiments abandonnés, d'anciennes usines, des centres de transport désaffectés, des terrains contaminés en vue de leur réhabilitation ou encore d'autres emplacements sous-utilisés. L'objectif principal étant de réutiliser et de rénover les infrastructures existantes pour répondre à de nouveaux besoins..

De nombreux projets en Brownfield Infrastructure sont centrés dans des zones urbaines où il existe un besoin de revitalisation et de réaménagement urbain. En réutilisant les infrastructures existantes, ces projets peuvent contribuer au renouvellement des espaces urbains. Ces réaménagements donnant souvent la priorité à la durabilité en utilisant les infrastructures existantes, en minimisant l'utilisation des terres et en réduisant les déchets de construction, ils favorisent une utilisation efficace des terres dans les zones développées, ce qui peut contribuer à lutter contre l’étalement urbain.

L'aménagement de friches industrielles peut aussi répondre à des préoccupations environnementales, telles que la contamination du sol ou des eaux souterraines, liée à l’utilisation antérieure des terres. Les promoteurs doivent alors évaluer et atténuer tout problème environnemental.

Dans certains cas, les projets d’infrastructure Brownfield peuvent avoir des délais de développement plus courts que les projets d’infrastructure Greenfield. En effet, certaines infrastructures sont déjà en place, ce qui peut accélérer le processus de développement. En revanche, ces projets d’infrastructures peuvent impliquer l'intégration de nouvelles utilisations avec des structures ou des systèmes existants, ce qui peut présenter des défis en termes de conception et de construction.

Ci-dessous quelques exemples de projets d’infrastructures Brownfield :

• Conversion d'une usine abandonnée en lofts
• Réaménagement d'un terrain militaire désaffecté
• Transformation d'une gare en un hub de transport

Les projets d’infrastructure Brownfield contribuent donc à l’utilisation efficace des terres et des ressources, ainsi qu’à la revitalisation urbaine. Ils offrent également des avantages économiques et sociaux en créant de nouvelles opportunités pour les entreprises, les logements et les espaces communautaires au sein des zones urbaines existantes.

Stratégies d’investissement dédiées aux infrastructures

L’Infrastructure regroupe des stratégies différentes selon les actifs. Les rendements qui en découlent sont ainsi plus ou moins élevés. Les acteurs peuvent être également spécialisés par classe d’actifs.

Le Core Infrastructure

Le Core Infrastructure regroupe les actifs couvrant les besoins les plus essentiels. C’est la classe d’actifs la moins risquée au sein du secteur de l’infrastructure. On y retrouve, par exemple des réseaux de transmission d’énergie avec des rendements régulés, des parcs éoliens ou photovoltaïques avec des contrats de vente d’électricité à long-terme ou des infrastructures sous contrat avec l’Etat dans le cadre de Partenariats Public- Privé («PPP») qui peuvent parfois garantir des revenus fixes à l’actif sous réserve de disponibilité.

En Core Infrastructure, l’investissement est à long terme, entre dix et vingt-cinq ans, parfois plus. Les cash-flows sont très stables, prévisibles et peu sujet aux crises. Pendant la pandémie de COVID, le Core Infrastructure a, par exemple, très bien réagi.

La structure des revenus est très importante pour déterminer le profil de risque d’un actif infrastructure. Par exemple, une centrale de production d’énergie avec des contrats de vente d’électricité à long terme a un profil de risque faible, ce qui correspondra au Core Infrastructure. En revanche, une entreprise du même secteur ayant des revenus exclusivement de type « marchands », c’est-à- dire où la vente d’électricité se fait à un prix de marché qui fluctue et n’est pas garanti sur le long terme, aura un profil de risque beaucoup plus élevé.

En contrepartie, le rendement d’un actif Core Infrastructure est bien sûr plus faible, avec des TRI de 7- 8%. Contrairement au Private Equity classique, qui va se rémunérer principalement sur la vente de l’entreprise après cinq à sept ans, le rendement en Core Infrastructure va s’obtenir principalement par la distribution annuelle de dividendes (le cash yield), ce modèle financier est possible grâce à la visibilité et à la régularité des cash-flows.

Dans certains contrats, l’Etat va par exemple payer l’opérateur un montant fixe pendant vingt ou trente ans pour que l’actif reste disponible. Le risque est donc très limité pour des projets dans des pays où les finances publiques sont pérennes.

Le Core Plus

Le Core Plus est similaire au Core Infrastructure mais le risque, et donc le rendement, est plus élevé. Ce sont encore des actifs réels mais pas forcément régulés et moins monopolistiques. Il s’agit par exemple de certains aéroports qui comportent un risque de trafic et une part de revenus commerciaux, des tours de télécommunication ou des data centers qui peuvent avoir des contrats plus court terme.

La visibilité de la génération de cash est plus limitée à cause de risques plus importants sur les revenus ou sur la gestion des opérations. Il s’agit toujours d’investissements à long terme, entre dix et quinze ans.

L’IRR final, de l’ordre de 8-10%, va se composer à la fois des dividendes distribués chaque année et de la valeur à la revente.

Le Value Add

Le segment Value Add est composé d’actifs plus risqués que ceux de Core Plus mais offrant en contrepartie un meilleur rendement.

Il peuvent nécessiter de mettre en place des stratégies de « rachat et développement » (buy-and-build), qui peuvent être exécutées par le biais de déploiements d’investissements en croissances organiques ou d’acquisitions ciblées (M&A). Cela peut également se concrétiser par des améliorations opérationnelles (changement de la structure de coûts, de la stratégie commerciale, cession d’actifs, etc.).

La distribution de dividendes va donc être plus restreinte car la visibilité sur la génération de cash est plus limitée. Le TRI, de l’ordre de 10% à 15%, viendra donc plutôt de la revente de l’actif au bout de cinq ou six ans.

Le Private Equity Infrastructure

Au-delà du segment Value Add, les opération s’assimilent à du Private Equity plus classique, avec une stratégie d’investissement globalement similaire mais avec des rendements encore plus élevés (15-20%+) car les actifs sont plus risqués.

Par ailleurs, l’évolution du type d’investisseurs et l’élargissement de la classe d’actif amènent à des réflexions sur ce qui constitue un actif infrastructure. Certains fonds d'investissement spécialisé dans les infrastructures vont classer des transactions dans ce secteur alors qu’ils ne détiennent pas réellement l’actif sous-jacent (par exemple, un investissement dans une société qui loue les infrastructures qu’elle opère), ou des transactions sur des marchés qui ne présentent que peu de barrières à l’entrée.

Il faut aussi savoir que dans les catégories Core Plus ou Value Add, beaucoup d’investissements se font dans des entreprises et non dans des projets (special purpose vehicle, « SPV »). Ainsi par exemple, une société gérant plusieurs concessions autoroutières, qui a une équipe de management, des employés, et une stratégie commerciale d’extension dans des domaines annexes (services de maintenance, d’ingénierie, de système de péage, de stations-services, etc.).

Cette approche devient donc très semblable à ce que l’on peut faire en Private Equity classique. Les équipes de gestion travaillent avec le management sur leur business model et leur stratégie. A l’inverse, un SPV contiendra juste le financement mis en place par les sponsors et les actifs (par exemple, un parc éolien) dont la gestion est habituellement contractée auprès d’opérateurs industriels, sans équipe de management ni employés.

A retenir : les 5 avantages d’un investissement en infrastructure

Stabilité des Rendements

Les infrastructures, telles que les autoroutes, les aéroports, les ports, les centrales électriques et les réseaux d'eau, sont souvent considérées comme des actifs essentiels avec des flux de revenus prévisibles. Les tarifs et les revenus sont souvent réglementés ou contractualisés sur de longues périodes, ce qui offre aux investisseurs une certaine stabilité des rendements.

Protection contre l'Inflation :

Les actifs d'infrastructure sont souvent indexés sur l'inflation, soit en raison de clauses contractuelles, soit de réglementations. Cela signifie que les revenus générés par ces actifs peuvent augmenter avec l'inflation.

Diversification du Portefeuille

Les rendements des actifs d'infrastructure ont tendance à être moins corrélés avec ceux des actions et des obligations traditionnelles. Cela peut aider à diversifier un portefeuille d'investissement, réduisant ainsi le risque global.

Potentiel de Croissance à Long Terme

Avec l'évolution des besoins mondiaux en matière d'infrastructure (par exemple, la transition vers les énergies renouvelables, le développement urbain, la modernisation des réseaux de transport), il y a un potentiel significatif de croissance à long terme dans ce secteur.

Impact Positif sur la Société

Investir dans l'infrastructure contribue au développement et à la modernisation des services essentiels dont dépend la société. Cela peut non seulement offrir des rendements financiers, mais aussi un impact positif sur la communauté en améliorant la qualité de vie, en favorisant la croissance économique et en créant des emplois. Cependant, comme pour tout investissement, il est crucial de comprendre les risques associés et de consulter un professionnel de la finance avant de prendre une décision.

Avertissement :

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