Fonds d'infrastructures : investir en Brownfield ou Greenfield

Dans un contexte où la transition énergétique accélère les besoins, les investisseurs recherchent des solutions capables de conjuguer utilité économique, résilience et visibilité sur les flux. C’est précisément l’intérêt des fonds d’infrastructures, qui investissent dans des actifs réels, tangibles, au cœur du fonctionnement des territoires.

Si vous avez des questions au sujet de l'investissement en infrastructure, que ce soit en Brownfield ou Greenfield, contactez‑nous : En savoir + sur les fonds d'infrastructure

Investir dans des fonds d'investissement à impact avec Private Corner

Pourquoi et comment investir dans des fonds d’infrastructure ? Découvrez avec Private Corner, société de gestion pionnière dans l’institutionnalisation du Private Equity, les modalités d’investissement dans les infrastructures Brownfield et Greenfield à travers des fonds d’investissement non cotés. Ces fonds permettent de soutenir des projets d’infrastructure essentiels au développement de l’économie française, tout en donnant accès à une classe d’actifs adossée à des usages concrets.

Qu’est-ce qu’un projet d’infrastructure ?

Un projet d'infrastructure vise à concevoir, construire, mettre en place, maintenir ou améliorer des ouvrages et des systèmes nécessaires pour soutenir des activités humaines, économiques ou sociales. Ces projets varient fortement en taille et en complexité : du projet local ciblé au grand programme national (voire international).

Les projets d'infrastructure sont souvent :

• financés et gérés par des entités publiques (locales, régionales, nationales),
• portés par des entreprises privées,
• ou structurés via des partenariats public-privé (PPP), où le secteur public collabore avec le secteur privé pour concevoir, financer, construire et exploiter l’infrastructure.

Ils peuvent être abordés via différentes stratégies d’investissement :

• Core Infrastructure,
• Core Plus,
• Value Add,
• ou via des fonds d’investissement en Private Equity Infrastructure.

Ces projets sont cruciaux pour le développement économique, la qualité de vie et la compétitivité d’une région ou d’un pays, car ils fournissent les bases nécessaires au fonctionnement d’activités sociales et économiques.

Les secteurs concernés par les projets d'infrastructure

Le transport

Routes, ponts, voies ferrées, aéroports, ports maritimes, autoroutes, lignes de métro… Ces infrastructures sont essentielles au déplacement des personnes et des marchandises.

L’énergie

Production et acheminement d’électricité, de gaz naturel, de pétrole et d'autres formes d’énergies. Les centrales, réseaux électriques et pipelines en sont des exemples.

C’est directement lié à la transition énergétique, qui implique de moderniser les réseaux, d’intégrer davantage d’énergies renouvelables et de renforcer la résilience du système énergétique.

La gestion des ressources naturelles

Usines de traitement des eaux, réseaux d’eau potable, collecte des eaux usées, stations d’épuration. Sont également concernées les infrastructures d’extraction (mines, etc.).

Les administrations et l’éducation

• Éducation : écoles, collèges, lycées, universités, bibliothèques, autres installations éducatives.
• Administrations : bâtiments administratifs, tribunaux, casernes de pompiers, postes de police…

La santé

Hôpitaux, cliniques, laboratoires médicaux et centres de soins spécialisés.

La communication

Réseaux de télécommunication : téléphonie fixe, mobile, Internet, antennes de diffusion.

Les loisirs et le divertissement

Stades, parcs, centres de congrès, théâtres, cinémas, installations de loisirs.

L’industrie

Usines, entrepôts, parcs industriels : infrastructures liées à la production et à la distribution de biens.

L’environnement

Projets d’adaptation au changement climatique (gestion de l’eau, résilience) et projets liés à l’environnement (parcs naturels, gestion des déchets). Cette branche est en forte croissance, notamment sous l’effet de la transition énergétique et des exigences de durabilité.

Pourquoi investir dans des fonds d'infrastructures ?

L’investissement dans un fonds d’infrastructure a un impact direct sur l’économie : il contribue au développement et à la modernisation d’infrastructures essentielles, ce qui peut soutenir la croissance et l’amélioration de la qualité de vie. Ces investissements présentent des avantages pour l’ensemble de l’écosystème : investisseurs, entreprises et économies au sens large.

Stimulation de la croissance économique

Des infrastructures modernes (transport, énergie, télécoms…) facilitent le commerce, l’investissement, l’emploi et la productivité.

Création d’emplois

Les projets nécessitent de la main-d’œuvre pour la construction, l’entretien et l’exploitation : cela génère des emplois dans de nombreux secteurs.

Amélioration de la qualité de vie

Transports en commun, parcs, crèches, écoles, hôpitaux… Les infrastructures renforcent l’accès à des services essentiels.

Les fonds dédiés aux infrastructures permettent aussi d’accompagner les mutations sociales, sociétales et environnementales : moderniser l’existant et développer de nouvelles infrastructures pour répondre à des enjeux globaux (dont la transition énergétique).

Sécurité publique

Routes, ponts, infrastructures de traitement de l’eau : leur qualité conditionne directement la sécurité des déplacements et l’accès à une eau potable sûre.

Réduction des coûts opérationnels

Des infrastructures efficaces réduisent les coûts pour les entreprises (logistique, fiabilité, continuité de service) et peuvent optimiser l’empreinte carbone. Les investissements dans les infrastructures renforcent la compétitivité d’une région en réduisant les goulets d’étranglement et en stimulant l’innovation.

Développement durable

Les infrastructures peuvent intégrer des pratiques respectueuses de l’environnement (efficacité énergétique, technologies propres). Elles contribuent aussi à optimiser l’utilisation des ressources : eau, énergie, déchets et autres ressources essentielles.

L’investissement en infrastructure est faiblement corrélé aux autres actifs

Les infrastructures couvrent des services essentiels, ce qui explique en partie leur faible corrélation avec d’autres classes d’actifs.

Selon la catégorie d’infrastructure et la typologie de projets :

• certains profils se rapprochent des obligations (rendement courant régulier et prévisible),
• d’autres ressemblent davantage au Private Equity (flux moins prévisibles, mais perspectives de plus-value plus fortes à la sortie).

En conclusion, les investissements dans les infrastructures sont structurants pour l’économie, la sécurité publique et la compétitivité de long terme. Ils ont un impact positif sur la société. Cependant, encore plus que pour d’autres investissements, il est crucial de bien comprendre les mécanismes et les risques afin d’évaluer leur adéquation aux besoins actuels et futurs.

Qu’est-ce que l'infrastructure Greenfield ?

L’infrastructure Greenfield désigne des projets et développements construits à partir de zéro sur des terrains auparavant non aménagés (ou très faiblement). Ces projets sont généralement lancés dans des zones où il existe peu ou pas d’infrastructures existantes : zones rurales, terrains nus ou espaces urbains non développés.

L’approche greenfield consiste à financer la création d’une infrastructure nouvelle : conception, construction et mise en service d’installations entièrement neuves, plutôt que la rénovation d’installations existantes.

Les projets Greenfield couvrent de nombreux secteurs : transports, énergie, télécommunications, immobilier, etc. Ils démarrent souvent par l’acquisition de terrains et l’aménagement du site.

Points clés à retenir sur le Greenfield

• Haut degré de personnalisation : l’infrastructure peut être conçue pour répondre à un besoin précis et intégrer les dernières technologies et pratiques durables.
• Délais souvent plus longs : construire de nouvelles installations, réseaux et services publics est chronophage.
• Complexité d’intégration parfois plus faible : moins d’enjeux de raccordement à des systèmes existants (selon le type d’actif), ce qui peut faciliter planification et exécution.
• Forte sensibilité environnementale : évaluations d’impact, conformité réglementaire, notamment en zones écologiquement sensibles.
• Investissements initiaux importants : acquisition foncière, conception, construction, raccordements, services publics.

Exemples de projets Greenfield

• Construction d’un nouvel aéroport en zone non développée
• Construction d’un parc industriel entièrement nouveau
• Développement d’une nouvelle installation d’énergie renouvelable
• Établissement de nouveaux corridors de transport

Les projets Greenfield permettent donc de créer une infrastructure moderne, efficace et durable. Ils impliquent toutefois des défis spécifiques (délais, autorisations, CAPEX élevés), qui peuvent être portés par des fonds d’investissement spécialisés en Infrastructure.

Qu’est-ce que l'infrastructure Brownfield ?

L’infrastructure Brownfield renvoie au réaménagement, à la réaffectation ou à l’expansion d’infrastructures existantes, précédemment développées, qui ne sont plus utilisées en l’état ou sont sous-utilisées. L’idée : répondre à de nouveaux besoins en réutilisant une base existante, plutôt qu’en repartant de zéro comme en Greenfield.

Autrement dit, les projets Brownfield ont lieu sur des sites dotés d’infrastructures : anciens sites industriels, bâtiments abandonnés, usines, centres de transport désaffectés, terrains contaminés à réhabiliter, ou autres emplacements sous-utilisés.

Les approches brownfield s’inscrivent souvent dans une logique de revitalisation, d’optimisation foncière et de durabilité : faire mieux avec l’existant, en modernisant, en dépolluant ou en reconfigurant.

Points clés à retenir sur le Brownfield

• Souvent urbain : répond à des besoins de renouvellement et de réaménagement en zone déjà développée.
• Accent sur la durabilité : réutiliser l’existant, limiter l’artificialisation des sols, réduire les déchets de construction, lutter contre l’étalement urbain.
• Contraintes environnementales spécifiques : contamination des sols ou des eaux souterraines, nécessitant diagnostics, traitement et conformité réglementaire.
• Délais parfois plus courts : certaines infrastructures étant déjà en place, le développement peut être accéléré.
• Défis d’intégration : reconfigurer un actif existant peut complexifier la conception et la construction (contraintes techniques, normes, interfaces, exploitation).

Exemples de projets Brownfield

• Conversion d’une usine abandonnée en lofts
• Réaménagement d’un terrain militaire désaffecté
• Transformation d’une gare en hub de transport

Les projets Brownfield contribuent à une utilisation plus efficace des ressources et à la revitalisation urbaine. Ils créent aussi de nouvelles opportunités économiques et sociales (logements, entreprises, services, espaces communautaires) au sein des zones existantes.

Stratégies d’investissement dédiées aux infrastructures

L’Infrastructure regroupe des stratégies différentes selon les actifs. Les rendements associés sont plus ou moins élevés, et les acteurs peuvent être spécialisés par classe d’actifs.

Le Core Infrastructure

Le Core Infrastructure regroupe les actifs couvrant les besoins les plus essentiels. C’est la classe d’actifs la moins risquée au sein de l’infrastructure.

On y retrouve, par exemple :

• des réseaux de transmission d’énergie avec rendements régulés,
• des parcs éoliens ou photovoltaïques avec des contrats de vente d’électricité à long terme,
• des infrastructures sous contrat avec l’État dans le cadre de PPP, pouvant parfois garantir des revenus fixes sous réserve de disponibilité.

En Core Infrastructure, l’investissement est de long terme (10 à 25 ans, parfois plus). Les cash-flows sont très stables et peu sensibles aux crises (pendant la pandémie de COVID, le Core Infrastructure a par exemple très bien réagi).

La structure des revenus est déterminante :

• une centrale avec contrats long terme → profil de risque plus faible → Core Infrastructure,
• une entreprise dont les revenus sont “marchands” (prix de marché fluctuants) → profil de risque plus élevé.

En contrepartie, le rendement est plus faible, avec des TRI de 7–8%.

Contrairement au Private Equity classique (rémunération surtout à la sortie après 5 à 7 ans), le rendement en Core Infrastructure provient davantage :

• de la distribution annuelle de dividendes (cash yield),
• rendue possible par la visibilité et la régularité des cash-flows.

Dans certains contrats, l’État paye un montant fixe sur 20 à 30 ans pour garantir la disponibilité de l’actif : le risque est alors limité (dans des pays où les finances publiques sont pérennes).

Le Core Plus

Le Core Plus est proche du Core, mais avec un risque (et donc un rendement) plus élevé.

Ce sont des actifs réels, pas toujours régulés, et moins monopolistiques : aéroports (risque de trafic, revenus commerciaux), tours de télécommunication, data centers (contrats plus court terme).

Les investissements restent de long terme (10 à 15 ans). L’IRR final (environ 8–10%) se compose :

• de dividendes annuels,
• et de la valeur à la revente.

Le Value Add

Le Value Add regroupe des actifs plus risqués que ceux de Core Plus, avec un rendement potentiel plus élevé.

Il peut s’agir de :

• stratégies de “rachat et développement” (buy-and-build),
• croissance organique, acquisitions ciblées (M&A),
• améliorations opérationnelles (structure de coûts, stratégie commerciale, cession d’actifs, etc.).

La distribution de dividendes est souvent plus restreinte : la visibilité sur les cash-flows est plus limitée. Le TRI (de l’ordre de 10% à 15%) provient davantage de la revente au bout de 5 ou 6 ans.

Le Private Equity Infrastructure

Au-delà du Value Add, on se rapproche d’un Private Equity plus classique, avec :

• une logique d’investissement similaire,
• mais des rendements plus élevés (15–20%+), car les actifs sont plus risqués.

L’évolution des investisseurs et l’élargissement du périmètre “infrastructure” amènent aussi des réflexions sur ce qui constitue un actif d’infrastructure. Certains fonds classent des transactions en infrastructure sans détenir l’actif sous-jacent (ex. investissement dans une société qui loue les infrastructures qu’elle opère), ou sur des marchés avec peu de barrières à l’entrée.

Enfin, en Core Plus ou Value Add, beaucoup d’investissements se font dans des entreprises plutôt que dans des projets (SPV). Exemple : une société gérant plusieurs concessions autoroutières avec une équipe de management, des employés et une stratégie d’extension (maintenance, ingénierie, péage, stations-services, etc.). L’approche se rapproche du Private Equity : travail sur le business model et la stratégie.

À l’inverse, un SPV contient surtout le financement des sponsors et les actifs (ex. parc éolien), la gestion étant souvent sous-traitée à des opérateurs industriels, sans équipe de management interne.

Les 5 avantages d’un investissement en infrastructure

1. Stabilité des rendements

   Autoroutes, aéroports, ports, centrales électriques, réseaux d’eau… Ces actifs sont souvent essentiels, avec des flux de revenus plus prévisibles. Les tarifs et revenus peuvent être réglementés ou contractualisés sur de longues périodes.

2. Protection contre l’inflation

   Les actifs d’infrastructure sont souvent indexés sur l’inflation (clauses contractuelles ou régulations), ce qui peut soutenir l’évolution des revenus dans le temps.

3. Diversification du portefeuille

   Les rendements des actifs d’infrastructure tendent à être moins corrélés avec ceux des actions et obligations traditionnelles, ce qui peut contribuer à réduire le risque global.

4. Potentiel de croissance à long terme

   Les besoins mondiaux en infrastructures évoluent : modernisation des réseaux, urbanisation, numérisation, et bien sûr transition énergétique (renouvelables, réseaux, stockage, mobilité). Cela crée un potentiel significatif de croissance à long terme.

5. Impact positif sur la société

   Investir dans l’infrastructure contribue à améliorer des services essentiels : qualité de vie, sécurité, efficacité économique, création d’emplois. Cela peut combiner rendement financier et impact, sous réserve de bien comprendre les risques et de s’entourer de conseils appropriés.

Conclusion

Les fonds d’infrastructures offrent aux investisseurs un accès direct à des actifs essentiels qui structurent l’économie (transport, énergie, eau, télécoms, santé…). Qu’il s’agisse d’une approche greenfield (financer et construire une infrastructure neuve) ou d’approches brownfield (réhabilitation, réaffectation ou extension d’actifs existants), ces véhicules permettent de concilier rendement, diversification et impact — notamment dans la transition énergétique.

En choisissant la bonne stratégie (Core → Core Plus → Value Add → Private Equity Infrastructure), les investisseurs peuvent adapter le couple risque/rendement à leurs objectifs et soutenir des projets concrets que les fonds d’infrastructures investissent dans des actifs productifs et durables.

Si vous avez des questions au sujet de l’investissement en infrastructure, que ce soit en Brownfield ou Greenfield, nous contacter est la meilleure manière d’échanger directement sur vos besoins et ceux de vos clients.

Avertissement

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